ГИБДД

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

35Views

Ипотека популярна у россиян даже в период кризиса: острая необходимость в своем жилище содействует повышению числа ипотечных кредитов в целом по стране. Тяжело сказать, кто рискует больше: клиент квартиры в ипотеку либо тот, у кого жилище покупается – все зависит от определенных событий.

При неблагоприятных обстоятельствах вред может понести любая из сторон. Оставим ситуацию неплатежеспособности ипотечного должника для обсуждения в отдельной теме и разглядим, каким гражданско-правовым рискам подвержены торговец и клиент, если идет речь о ипотечном жилище.

Риски покупателя-заемщика по ипотечному договору

Утрата задатка

Одним из рисков покупателя в случае приобретения жилища в ипотеку является опасность утратить задаток. Так, предыдущим конкретно покупке квартиры шагом является оставление задатка торговцу (до 10% от цены), который остается у него в случае отказа приобретателя от сделки. Так как на момент оставления задатка клиент, оформляющий ипотеку, часто не понимает о решении банка, существует возможность утраты задатка, если ипотечный контракт не будет заключен.

Как минимизировать риск: риск утраты задатка можно значительно понизить, если указать в одном из пт подготовительного контракта купли-продажи на то, что отказ в выдаче кредита банком не является отказом от сделки по вине покупателя. Также можно условиться о сравнимо маленьком размере задатка.

Остальные риски

Если банк одобрил жилище, которое вы подыскали и кредит был выдан, то опасность утраты всех собственных и заемных средств сохраняется при появлении событий, которые достаточны для оспаривания состоявшейся сделки:

  • продажа квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, без согласия 1-го из их;
  • квартира была получена по наследию и есть наследники, пропустившие и восстановившие срок вступления в наследие;
  • жилище приобреталось при помощи материнского капитала, но толики несовершеннолетним выделены не были до реализации квартиры;
  • при продаже квартиры, где прописаны детки (находящиеся под опекой, или ребенок, оставшийся без родителей и опекуна) не было получено согласие органов опеки (см. как реализовать квартиру с несовершеннолетним ребенком, разрешение органа опеки).

Во всех обозначенных вариантах клиент рискует не возвратить опосля отмены сделки валютные средства, потраченные на покупку жилища. Если в договоре купли-продажи стоимость жилого помещения была указана ниже фактической (во избежание уплаты значимого по собственной сумме налога), то клиент опосля расторжения контракта вправе претендовать лишь на эту сумму.

Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке

Продажа залогового жилища набирает обороты, так как почти всем заемщикам просто нечем обеспечивать каждомесячные платежи по ипотеке. Наилучшим методом погасить долг для их становится продажа жилища, которое находится в залоге у банка. В таковой ситуации создается определенная опасность большого вреда для покупателя, к примеру:

Покупка квартиры с подготовительным прекращением права залога

Это происходит в три шага:

  • погашение задолженности перед банком – клиент перечисляет часть цены жилища, равную долгу;
  • снятие обременения торговцем – опосля этого согласия банка на продажу не надо;
  • оплата оставшейся части цены квартиры.

Из-за продолжительности процедуры риски для покупателя существенны, так как на любом шаге может быть появления событий, препятствующих сделке:

  • Погибель, болезнь продавца, торговец скрылся и т.д – опосля погашения долга снятие обременения становится неосуществимым. В данном случае средства, зачисленные на счет в качестве задатка и сразу окончательного платежа по ипотечному долгу, невозвратно теряются покупателем: банк их не возвратит, взыскание с продавца либо его представителей выполнить может быть, но проблематично исполнить.
  • Отказ продавца – также опасность утратить свои средства опосля перечисления задатка сохраняется, беря во внимание возможность отказа продавца выполнить сделку до конца. В данном случае он, непременно, несет ответственность по возврату уплаченных средств, но ввиду неплатежеспособности возвратит их нескоро.

Статьи по теме:

  • Документы для купли-продажи квартиры
  • Как получить кадастровый паспорт на квартиру
  • Как выяснить кадастровую стоимость недвижимости
  • Дарственная на квартиру
  • Налог при продаже квартиры
  • Налог на дарение недвижимости
  • Какие документы необходимы для реализации квартиры
  • Приобретательная давность на недвижимость
  • Расторжение контракта купли-продажи квартиры
  • Выделение толикой детям при материнском капитале
  • Покупка квартиры в ипотеку: аннотация
  • Как верно брать квартиру
  • Как делится квартира в ипотеке при разводе

В случае покупки квартиры с обременением по ипотеке

Сделать это можно лишь с согласия банка и риски для покупателя неоднократно растут: приобретателю нужно будет без помощи других принимать конструктивные меры по снятию обременения, препятствий в процессе данной для нас процедуры быть может несколько:

  • Двойной залог – беря во внимание препядствия продавца с платежеспособностью, никто не может гарантировать нахождение квартиры под залогом в другом банке, у юридических либо физических лиц – при таковых обстоятельствах клиент не сумеет снять обременение;
  • Арест либо запрет регистрационных действий по квартире, возникающие в рамках обеспечения иска в отношении продавца – запросить информацию о этом можно, но актуальность ее конкретно на денек сделки не постоянно достоверна;
  • Не четкий расчет средств – расчет средств, созданных для покупателя в качестве погашения ипотеки, не постоянно соответствует точности. Так, банки нередко включают сумму просрочек и штрафов в общий долг, информируя о этом стороны по договору купли-продажи незадолго либо в денек сделки, а в неких вариантах – просто списывают подходящую сумму со счета, на который уже поступили средства покупателя. Время от времени суммы начисленных штрафов и пени могут достигать таковых размеров, что сумма, причитающаяся должнику-продавцу опосля погашения задолженности, значительно миниатюризируется.

При хоть какой реакции продавца, терпит убытки клиент:

  • от отказа от сделки, если еще есть таковая возможность
  • до воззвания в трибунал с иском о признании сделки недействительной.

Покупка квартиры  при помощи кредитных средств

  • На оплату покупки залоговой квартиры кредит быть может выдан лишь банком-залогодержателем.
  • Таковая покупка время от времени оборачивается для покупателя залогового жилища большенный неудачой. Так, применительно к вышеперечисленным ситуациям, если оплата ипотечного долга либо всей залоговой квартиры сходу происходит при помощи заемных средств, то в случае неблагоприятных событий клиент теряет не только лишь свои личные средства, но и остается должником по собственному обязательству.

Как понизить риск: в определенной степени понизить риск покупателя поможет внедрение специального счета-аккредитива либо ячейки депозитария, откуда средства не могут быть извлечены до регистрации сделки. При всем этом снятие обременения происходит сразу с регистрацией перехода права принадлежности на покупателя.

Риск продавца, чью квартиру приобретают на кредитные средства

Методы передачи средств

Степень риска при продаже квартиры в ипотеку зависит от метода передачи средств, который определяется банком:

  • Ячейка депозитария – для продавца лучше внедрение ячейки депозитария банка, так как он гарантировано получит свои средства опосля регистрации сделки. Если сделка не будет зарегистрирована по каким-то причинам, торговец отвертится чувством досады от потраченного на сбор документов времени. Малая возможность утраты собственных средств также вероятна при прекращении деятельности банка в период, когда они хранились в ячейке;
  • Внедрение заблокированного счета (аккредитива), это кандидатура ячейки – доступ к разблокировке счета передается торговцу лишь опосля того, как сделка официально свершилась. В данном случае продажа квартиры через ипотеку фактически не имеет рисков для продавца (разве лишь при отзыве у банка лицензии либо мошенничестве служащих).
Отмена сделки

Совместно с тем, есть один аспект в вышеперечисленных методах передачи средств торговцу. Так, если доступ к аккредитиву либо ячейке предполагается лишь опосля регистрации и сделки, и ипотеки, то торговец может не получить средства в том случае, если ипотеку по каким-то причинам не зарегистрируют.

Как минимизировать риск: можно предугадать в договоре срок, в течение которого обязана состояться передача средств торговцу в любом случае. Так, если таковой срок равен трем месяцам, то при всех причинах неполучения средств торговцем в течение 90 дней за ним сохраняется право принадлежности, сделка отменяется.

Не предоставляйте оригиналы документов

При оформлении покупки жилища по ипотечному кредиту продавца, быстрее всего, попросят предоставить в банк документы на квартиру. Чтоб не стать жертвой мошенничества, не стоит предоставлять покупателю, как вы бы ему не доверяли, оригиналы. Для большей убежденности копии предоставлять тоже не нужно, лучше самому представить их в банк – времени уйдет больше, но убеждение в отсутствии обмана стоит дороже.

Когда оформлять квартиру в залог

Понятно, что банк при предоставлении ипотечного займа востребует покупаемую квартиру оформить в залог. Вопросец в том, когда это сделать? В интересах продавца и для предотвращения нелегального распоряжения жильем залог не следует оформлять до полного расчета.

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Если сделка признана недействительной

Тогда действует обоесторонняя реституция – возврат приобретённого имущества по сделке:

  • торговец обязан будет возвратить все средства, приобретенные за свою квартиру, если сделка будет признана недействительной по любым причинам
  • в свою очередь, в таковой ситуации клиент возвращает квартиру.

Если трибунал признал сделку недействительной спустя долгое время опосля её заключения, существует опасность, что квартира повторно продана (время от времени не один раз). Возвратить квартиру начальному собственнику в данной ситуации будет очень проблематично.

Риск продавца при оплате квартиры средствами военной ипотеки

Схема реализации жилища с оплатой военной ипотекой отработана издавна:

  • роль в программке военного ипотечного кредитования лишь приличных аккредитованных банков
  • кропотливая проверка чистоты сделки на всех шагах
  • точная регламентация процедуры оплаты покупки

Все это приветствуется торговцами недвижимости, с учетом падения спроса на приобретение квартир. Но маленькой риск для продавца все таки сохраняется. Торговцу необходимо знать, что:

Объект недвижимости подвергается кропотливой проверке

Квартира не обязана быть аварийной, наличие  системы теплоснабжения, исправной сантехники непременно, фундамент строения должен соответствовать определенным требованиям исходя из суждений долговечности. Бессчетные проверки, оценки квартиры продавца не ведут к любым прямым затратам с его стороны. Совместно с тем, выявленные уже опосля совершения сделки неисправности в жилом помещении могут повлечь споры и претензии, в худшем случае – признание сделки недействительной. Не считая согласования получения кредита в банке, документы добавочно проверяются в ЦЖЗ «Росвоенипотеке» и лишь опосля одобрения средства перечисляются на особый счет.

Оформление огромного количества документов

При всем этом неудобством для продавца (но в определенной степени защитой от риска) служит оформление огромного размера документов.

Валютные средства получает торговец лишь опосля регистрации права принадлежности

Валютные средства по договору купли-продажи торговец вправе получить лишь опосля регистрации права принадлежности военнослужащего, другими словами в течение срока от 5-7 (обычно) до 30 (изредка) дней. Продолжительность такового периода меж заключением контракта и получением средств уже сама по для себя нежелательна для продавца.

Источник : juresovet.ru

Поделиться :

Добавить комментарий

Adblock
detector